經營性物業(yè)貸款，有的銀行稱為固定資產貸款或資產支持類貸款，是指借款企業(yè)通過自籌資金和向銀行融資建造或者購買房產（一般為商鋪）對外出租，借款企業(yè)通常以部分該經營性房產的產權為抵押獲得銀行貸款，房產取得的租金收入用于償還此貸款，這種類型的銀行貸款即為經營性物業(yè)貸款，一般貸款期限較長，按照規(guī)定，此類貸款總額不得超過建造或購買該房產總投資的70%。
我們在對銀行經營性物業(yè)貸款的審計中發(fā)現，借款企業(yè)在取得貸款建造或購買經營性房產對外出租后，經過一段時間，再將所持有的經營性房產評估，評估價值往往高出初始持有的價值，然后根據評估的新價值向銀行追加申請借款或者釋放部分抵押物產權。例如，某房地產公司2006年開發(fā)建造一棟商務樓用于出租，計劃投資1億元（假設實際造價也為1億元），自籌3000萬元，向銀行借款7000萬元，貸款期8年，以該棟大樓1－7層的房產作為抵押（若尚在建造期，抵押物為相應房產的在建工程和土地使用權價值），以未來該商務樓租金收入為還款來源。2009年，該商務樓經評估價值2億元，該房地產公司以此評估價為標準向銀行申請追加經營性物業(yè)貸款7000萬元，或者申請釋放一半的原抵押房產產權，或者申請追加小于7000萬元貸款的同時要求銀行釋放其余對應部分的抵押房產產權。表面看來，這種評估后申請追加貸款或釋放抵押物產權的要求并不違反銀行對于房地產類貸款的借款人需投入30％自有資金的規(guī)定，而且各商業(yè)銀行迫于放貸業(yè)績壓力也十分樂意為客戶追加這類貸款。
然而，細心的讀者可能已經發(fā)現，上例中若銀行為該房地產企業(yè)追加7000萬元貸款，那么投在這棟商務樓上的經營性物業(yè)貸款不但覆蓋了其最初的造價1億元，還余出4000萬元給該企業(yè)，相當于銀行幫助該房地產企業(yè)建造了一棟用以賺取租金的商務樓、抽逃了3000萬元項目資本金，還將4000萬元“利潤”提前回籠給企業(yè)，銀行得到的抵押物僅是該棟商務樓1－7層的房產。未來幾年中，一旦宏觀經濟形勢不利，房地產價格下跌，該房地產公司可以申請破產，卷著大把的租金、售房收入和銀行借款一走了之，丟下這棟樓1－7層的貶值房產，將難以出售變現的風險和巨額壞賬的損失統(tǒng)統(tǒng)轉嫁給銀行，造成銀行風險集聚和實際資產流失。
不難看出，經評估后追加申請貸款或釋放部分抵押房產的做法表面看似合理，實際上以所抵押房產借到的貸款資金被用于整個房產項目的建造或購置，變相地減少了貸款人獲得的抵押資產，相當于貸款銀行向借款企業(yè)發(fā)放了無指定用途的貸款。而所謂房產價值評估通常是以被評估對象周圍的同類房產在評估時點的市場價格為參照標準的，并沒有考量房產本身價值和宏觀經濟因素，甚至有的評估公司為迎合客戶貸款需求人為抬高評估價值，為借貸雙方不合理的行為披上合理的外衣。
此外，我們在審計中還發(fā)現，某些銀行借經營性物業(yè)貸款科目置換借款企業(yè)先前在該行的流動資金貸款。經營性物業(yè)貸款屬中長期固定資產貸款，按照規(guī)定，其只能用于置換以相同房地產產權為抵押的住房開發(fā)貸款，而某些銀行偷換概念，以資產支持類貸款之名發(fā)放實際用于置換流動資金的貸款，為房地產企業(yè)延長流動資金借款期限、減輕資金壓力、囤房囤地大開方便之門。
依照上述分析理清的銀行和房地產企業(yè)違規(guī)借貸經營性物業(yè)貸款的脈絡，相應的審計思路如下：首先，要求借款房地產企業(yè)提交貸款涉及的房地產項目建造或購置時的合同和財務資料，了解項目初始造價或購置成本，即初始投資總額，以此為依據確定該項目可向銀行融資的最高限額。第二步，要求借款企業(yè)提交初次借款和歷次后續(xù)追加申請貸款時的公司會計報表，并要求貸款銀行提供相應借款合同，計算分析銀行實際貸款總額是否超過上一步驟中確定的最高限額，檢查企業(yè)資產負債表中所有者權益科目余額，計算歷次借款時企業(yè)自有資金是否達到項目初始投資總額的30％。第三步，了解所發(fā)放的每筆借款資金的用途，要求企業(yè)提供相關會計憑證，確認銀行發(fā)放的該項目經營性物業(yè)貸款用于本項目的開發(fā)建設。
當然，很多房地產企業(yè)存在多個項目同時開發(fā)的情況，貸款資金在多個項目上統(tǒng)籌使用。這時，我們不能用借款時點的公司所有者權益來衡量企業(yè)投入在某個項目上的自有資金，但我們可以用借款時點企業(yè)投在該項目上的總投入減去企業(yè)在該項目上的負債來確定企業(yè)投入這個項目的自有資金數額。
回顧上述剖析過程，經營性物業(yè)貸款的審計思路就在于權利和義務的對等關系，即：把房產抵押給銀行借來的錢要用在所抵押的房產投資上，抵押出去的資產和所得借款的使用范圍是對等的，否則無異于銀行在業(yè)績壓力之下睜只眼閉只眼縱容企業(yè)套取信貸資金。
